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【尧程国际】北京写字楼下一波动能需求在哪?

乘加 | 2020-09-24 16:27:20

北京写字楼市场正在经历近十年来的“至暗时刻”。


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2020年受新冠肺炎疫情影响,北京写字楼租金水平正持续下降,空置率居高不下。其中,今年第二季度,北京优质写字楼的整体空置率上升至15.5%,是2010年第三季度以来的最高值。


写字楼市场的景气程度直接反应了经济形势和企业信心。因为疫情原因,很多企业放缓了扩张步伐,并缩减租赁面积,北京甲级写字楼市场的交易频率明显下降。


但疫情似乎并不是影响北京写字楼的主要因素。过去十年来,北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可达75%。但进入2019年后,写字楼市场的租赁需求明显下降,今年受疫情影响,令原本就有的下滑趋势进一步加剧。


近十年来,经济发展催生的多轮行业浪潮,一度令北京写字楼市场持续繁荣。受疫情冲击和经济增速放缓的影响,至少到明年,北京写字楼市场租金水平仍将下跌。但人工智能、云计算等新基建领域的企业有望助力市场重新步入上行轨道。


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租赁需求随新经济潮起潮落


作为国内最早起步的写字楼市场之一,北京写字楼日臻成熟,租赁需求来源稳定、多元,有利于抵御单一行业大幅下滑所带来的风险。根据需求特点和层次的不同,北京写字楼市场需求可分为基石需求、从动需求和动能需求三类


其中,作为需求结构中的根基,基石需求的承租面积占比达到51%。该类需求由风险度低、知名度高的企业租户组成,包括央企、国企、跨国公司、私企巨头,以及世界500强企业。这部分需求具有稳定且持久的特点,在市场中追求合理的租金水平。


从动需求的承租面积占比28%,以内资和外资的中小型公司为主。此类需求表现低调,虽然稳定性不及前者,但仍对市场有着较大影响。


动能需求占比21%,这类需求主要来源于新兴行业,办公面积扩张速度快,支付能力最强,是引领市场租金增长、提高出租率的关键因素。但由于很多行业在扩张期的发展存在较大的不稳定性,其风险也相对较大。


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自2014年以来,新兴行业领域不断形成、融汇和更迭,并持续带来新的动能需求,保证了市场中的租赁需求持续强劲。


具体而言,自2014年年中开始,P2P贷款公司开始大规模进入北京写字楼租赁市场,并成为推动市场租金增长的重要动力。但在2015年底“e租宝”非法集资事件发生后,监管部门持续收紧P2P行业的监管政策,行业的新增需求又急剧萎缩。到2016年初,P2P行业引发的需求热潮迅速降温


目前,只有高度合规的P2P公司仍在北京甲级写字楼中承租。国贸地区某甲级写字楼招商部负责人表示,近些年,偶有小型P2P公司在该区域承租,但租赁规模已明显小于以往,且流动性较大。


几乎同一时间,互联网行业巨头的快速扩张,引领了科技、媒体和通信(TMT)行业的发展。位于望京的阿里巴巴北京总部和落址于中关村的谷歌,均引发了产业聚集效应,吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。


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据统计,在北京传统的高新技术产业聚集区——中关村,甲级写字楼租金从2014年的297元/平方米/月,大幅上涨到2016年的322元/平方米/月。


2018年到2019年,手机APP软件催生新的经济模式,新兴内资科技企业崛起,IT行业迎来第二波浪潮。以字节跳动的崛起为代表,2018年,IT行业超过传统金融行业,成为北京优质写字楼市场最大的租赁需求来源。


2019年以来,经济下行,市场承压,写字楼租赁需求相对放缓。但IT公司仍在市场中保持扩张步伐,截至当前,IT行业租赁成交约占市场新租交易的四成


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共享经济的发展,同样为北京写字楼市场提供了强劲的需求。2015年到2018年,网约车、共享单车、联合办公等共享经济领域先后崛起,其细分领域的部分行业巨头,至今仍是市场的主要需求。但由于行业竞争激烈,共享经济带来的需求一度十分不稳定:2016年,滴滴出行收购优步中国,使得优步在第二年退租了在望京区域的整层办公面积;2017年,在拿到高达1.3亿美元的C轮融资后,ofo在中关村的理想大厦租赁了5000平方米的面积,但仅一年后就因经营困难退租;联合办公领域曾在2017年和2018年快速扩张,但截至2019年底,北京已有超过100家联合办公门店关闭……


接连不断的产业浪潮催生大量需求,推动了北京写字楼市场繁荣发展。据统计,截至2019年底,金融街区域和CBD区域的优质写字楼租金水平分别排名全球第三和第九。与国内其他城市相比,北京优质写字楼平均374元/平方米/月的租金水平已远超上海,且长期领跑全国办公楼市场。




科技金融行业或成新增需求主力


2019年被认为是北京写字楼市场的转折点。由于市场中缺乏新兴的动能需求,且面临经济下行压力、中美贸易摩擦升级等影响,北京写字楼市场的需求出现缩水,租金下降,空置率也出现攀升。


到2020年,随着新冠肺炎疫情进一步影响到经济复苏,北京写字楼市场的空置率继续攀升。多家机构的统计显示,截至今年第二季度,北京写字楼市场的空置率在15%上下,为2010年来的最高值,租金同比下降约6.8%


具体而言,不同区域的降幅并不相同。据统计,受益于稳定的刚性需求,近20年来,金融街区域的租金仅在2009年因全球金融危机经历过一次下降,降幅在5%以内;中关村区域在市场低迷时期的租金降幅同样在5%之内。与之相对的是,在CBD、东二环、东长安街、第三使馆区等区域,面对空置率上升,租金最高降幅甚至达到过15%


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当前市场仍保持在相对平稳的运行区间,当前的压力并非不可承受。简言之,在当前的艰难时期,市场面临的最大问题在于新兴的动能需求相对缺乏,而充足的基石需求可以保证市场维持相对稳定。


2019年,部分大型国有银行进行大规模扩张,并在一定程度上提振了市场。


但正如此前各类动能需求推动市场走向繁荣一样,市场的最终复苏仍要依靠新一波的动能需求。分析人士普遍认为,在政策的扶持下,科技、金融等重点行业将继续享受红利,并有望成为北京写字楼市场新增需求的“主力军”。


未来新的动能需求将来自于三个方面:1、鉴于科技行业在疫情期间发展势头强劲,政策扶持力度大,人工智能、云计算、5G等新基建领域的企业将迎来发展机会;2、疫情给医疗健康行业和保险行业带来了重大发展机遇,同样也促进了网络游戏和视频直播的发展;3、受“京交会”升格“服贸会”成功举办和北京扩大金融业、现代服务业开放等利好措施推动,专业服务业和金融业的需求也将持续保持强劲


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展望北京写字楼市场的下一波浪潮,IT行业兼具政策驱动和疫情催生两大动因,将在未来的市场版图中占据重要位置。北京仍会不断缔造和吸引新的需求,并助力北京办公楼市场重新步入上行轨道


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